ECONOMÍA Y NEGOCIOS

Miércoles 19 de Septiembre de 2007

Director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios analiza el panorama del sector:
Vicente Domínguez: Aquí no hay una canibalización de compañías

Aunque reconoce que hay más concentración, el líder gremial no cree que este sea el fin de las pequeñas. Al contrario. "éste es un mercado compuesto de decenas de submercados", dice.

CONSTANZA HOLA CHAMY

No cree que sea el fin. Muy por el contrario, lo ve como el principio de un nuevo escenario. Vicente Domínguez mira de lejos la paranoia que han desatado las grandes operaciones del sector y los vaticinios de que, con ellas, las pequeñas empresas del rubro tienen sus días contados. Asegura que aunque éste se está concentrando, está muy lejos de que la competencia desaparezca y de que la consigna sea "fusionarse o morir". "Socovesa - Almagro, que quedó como el principal actor inmobiliario, tiene un 6% del mercado. Y Salfa - Aconcagua, con un 4%", aclara.

-¿Cómo se reacomodó el mercado tras las grandes operaciones de adquisición y fusión que se dieron durante los últimos meses?

"Hay una transformación del mercado inmobiliario bastante profunda, causada por dos fenómenos. Uno, la baja en la rentabilidad del negocio inmobiliario. Ya no es ningún negocio excepcional, sino que tiene una rentabilidad bastante acotada, producto de una tremenda competencia en todos los mercados producto de la actuación de actores fuertes. En segundo lugar, el aumento de las regulaciones. Lenta e imperceptiblemente para la opinión pública han aumentado las regulaciones y eso hace que las empresas deban tener más respaldo del que tenían hace una década. Hoy, por ejemplo, los servicios de posventa son bastante fundamentales y se les destinan mayores recursos".

-¿Tiene que ver con un consumidor más informado?

"Tiene que ver con una legislación que cambió y un consumidor más informado, las dos cosas. Hay un cliente que tiene más conciencia de sus derechos".

-La tendencia a menos actores más grandes ¿es un fenómeno local o global?

"Es un fenómeno universal. En los países del mundo desarrollado se ha producido una concentración, pero todavía muy competitiva. Nunca hay dos o tres actores. Son decenas que conviven. Pero es difícil que se concentre como el retail, las farmacias o el mercado financiero. Éste es mucho más abierto".

-¿Qué pasará con el ingreso de nuevos actores? Porque con grandes más fuertes, las barreras de entrada se complejizan.

"Sí. Pero éste es un mercado compuesto de decenas de submercados. Primero, hay una cobertura geográfica que no es tan fácil. No se construye de la misma manera en el norte que en el sur. Tampoco es lo mismo construir casas en una ciudad grande que en una pequeña. Segundo, hay muchos estratos de mercado residencial. Un especialista en vivienda social no es lo mismo que uno en viviendas de lujo".

-¿Queda espacio para las más pequeñas?

"De todas maneras queda espacio. Porque las empresas pequeñas tienen gastos bastante bajos. Lo que sí tienen que tomar muy en cuenta son las responsabilidades que están asumiendo, porque eso antes era más diluido, difuso y hoy es mucho más preciso. Tanto legalmente, como por la mayor conciencia de sus derechos de los consumidores".

-¿Tienen que tener cuidado con los grandes actores?

"Yo no diría cuidado. Lo que pasa es que los grandes actores son capaces de embarcarse en grandes proyectos lo cual significa un respaldo financiero importante. Es difícil pensar que una pequeña empresa pueda emprender un megaproyecto".

-Y los grandes tienen acceso a financiamiento institucional...

"Lo que está sucediendo es el ingreso de los fondos o compañías de seguros. Están bastante activos en el apoyo a la iniciativa ya sea de bodegaje de terrenos -que le permite a la empresa desarrollar un gran proyecto y no necesitar demasiado capital para sostenerlo-, como en el negocio en general. Estamos viendo la irrupción de los fondos tanto nacionales como extranjeros".

-Todavía no entran de lleno los fondos extranjeros en el tema inmobiliario, como sí están en otros mercados ¿Por qué?

"En general, la inversión en acciones o en bonos que existe en el mercado local tiene parámetros parecidos a los países desarrollados. El riesgo cambia, es más elevado, pero aparte de eso, es casi indiferente entrar en Estados Unidos, China o Chile. Sin embargo, en el mercado inmobiliario, la distancia es sideral. Comparativamente, la valorización de la propiedad en Chile, todavía es muy baja respecto de otros países. Hay un espacio para el ingreso de recursos de fondos que está abierto".

-O sea, no estamos ante un escenario de fusionarse o morir?

"No. Aquí no hay una canibalización de compañías. En todas las operaciones que hemos visto ha habido complementariedad. No son antojadizas, no es sumar por sumar para ser más grandes, son complementar geográficamente y por especialización.

-¿Cuáles son las ventajas de fusionarse o vender?

"Yo distinguiría dos tipos de ventajas: para los accionistas y para las empresas. Hay accionistas que se van y han hecho una muy buena utilidad. Además el mercado ha premiado estas operaciones en valorización de acciones. Por el otro lado, estas operaciones valorizaron mucho la integración vertical ya que consideran que el desarrollo del producto lo capitalizan ellos, no un tercero. Y lo pueden repetir o desarrollar".

-¿Y la internacionalización?

"Claro. Se necesita mucho respaldo financiero. Además, el negocio inmobiliario es un negocio que tiene que tener una pata local muy firme".

-Además del boom a Perú, hoy se habla de que Colombia es muy atractivo por su parecido al mercado chileno. ¿Es tan así?

"Es un mercado parecido, pero mucho más grande que el chileno y tiene grandes ciudades. No es sólo Bogotá; Medellín y Cali son mercados grandes. Pero yo insisto, eso va a funcionar en la medida que haya un local".

-¿Aunque el mercado sea parecido?

"Los riesgos bajan considerablemente si se hace apoyado de un socio que conozca las particularidades del negocio. Hay toda una regulación, el sistema de financiamiento de los compradores, que ya conocen los locales. Pero Colombia es un mercado atractivo".

"(Colombia) es un mercado parecido, pero mucho más grande que el chileno y tiene grandes ciudades".


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"En el mundo desarrollado se ha producido una concentración, pero todavía muy competitiva. Nunca hay dos o tres actores", dice.
Foto:EL MERCURIO
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